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诗城小区实地探访 物业管理几多欢喜几多愁
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马鞍山房房网独家 随着康嘉大景城17号楼事件的发生以及调解过程中一波三折的出现，马鞍山小区物业管理问题再次引起了广泛的关注。近期本网编辑小张就发现，某一时间内致电咨询小区物业管理情况的网友开始占总问房量的60%以上。
通常情况下，首次置业者会认为选到合意的房子就算完事了。然而事实并非如此，如果说买房第一考虑的是开发商实力，那么第二考虑的就是物业，业主能否安居乐业，小区内部是否安全和谐很多时候都要依靠物业的管理水平。因此在买房子的同时，我们一定不能忽视一个小区的物业管理水平。
物业管理是服务行业中新生的服务，是房地产业发展的必然产物，是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
细数马鞍山目前的物业公司
其实谈到物业，浮现在我们脑海里的多半是一个大管家的形象，在一个小区里，我们各自为阵，管理着自己的“小家”，而外部环境也就是“大家”，则就是靠物业人员来管理了。
随着城市化进程的加快，人们对物业管理的要求越来越高，买房过程中不再只是关注房价的高低、户型面积的大小以及楼盘所在的区位等因素了，该小区物业管理的能力如何也逐渐被人们所关注。据了解马鞍山的物业管理体系还不是很完善，这对一些发展中的物业公司来说既是挑战也是机遇。
目前马鞍山大大小小的物业公司有40多家，其中整体反响较好的有江苏爱涛物业、世茂物业、现代物业、紫元富春物业以及瑞博怡高物业等。据了解，金汇城市花园和瑞慈花园的物业为现代物业公司，世茂一品和朝辉首府的物业为世茂物业公司，东方明珠和九韵国际的物业为江苏爱涛物业公司，春晖家园的物业为紫元富春物业，而康嘉大景城和汇成上东的物业则为瑞博怡高物业公司。
其中江苏爱涛物业的资质最高，为国家一级。江苏爱涛物业管理有限公司成立于1998年6月，是江苏省国有大型物业服务机构。
走访小区的“体验式”探底
说到物业公司管理的水平，其实走进任何一个小区，兜一圈，做一个“体验式”探底，也就知道了物业的水平如何。所以如果您看重了某个楼盘，而该楼盘也已经有了部分交付的房子的话，不妨在挑个闲暇之时，去小区转一转，看一看。
走在一些老旧小区的院内，我们会发现脏、乱、差是它们统一的表现，物业管理更无从谈起。一位业主告诉记者，这里很多住户的素质都有待加强，高空抛洒垃圾、乱堆乱停乱放、随意晾晒、破坏植被等现象比比皆是，由于物业公司很少出面干涉，因此，上述现象不但没有改善，还变本加厉。更有业主表示，以后买房子一定要了解物业公司的情况，免得住的不可安宁。面对以上控诉，部分物业负责人回应说，目前老旧小区的房屋多向外出租，人员混杂，且拖欠物业费的现象很是严重，物业公司很难维持运营，这才出现了小区卫生无人清理的现象。
虽说现在的新小区都配备有正规物业公司，但具体的管理情况如何还得亲身体验一下。康嘉大景城、瑞慈花园、世茂一品位于同一片区，早有传闻这三家的物业管理很不相同，记者实地探访一番后发现，优缺参半。
康嘉大景城少数业主在景观树上随意晾晒，有损植被；但保安人员对外来车辆驶入的限制以及日常巡更的做法另业主很是满意。据了解，该小区的物业管理态度以及治安状况一直备受好评。
瑞慈花园较为突出的就是在道路宽度不够的情况下还划出近一半路面作为停车位，停车位配比失调较为严重，此外一点就是办公入区，陌生人进出频繁，导致入户防盗门基本保持“敞开式”存在安全问题。
世茂一品的物业管理给业主的感觉是“严厉”，不过也正是因为他们的严厉使得小区内环境完好度保持的很高。但是，由于世茂物业在小区的停车上控制的严格，导致业主将车辆停于小区外围，从而加剧了出入口的拥堵。
物业管理服务标准
为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(以下简称《标准》)，从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。《标准》的具体规定如下：
一级服务标准：
(一)基本服务：签订物业服务合同、依照规定安排管理人员和服务项目
(二)房屋管理
(三)对共用设施设备进行日常管理和维修养护
(1)建立共用设施设备档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
(2)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
(3)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
(4)载人电梯24小时正常运行。
(5)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
(6)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
(7)小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
(8)路灯、楼道灯完好率不低于95％。
(9)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序：
小区主出人口24小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五)保洁服务：合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次，保持垃圾桶清洁、无异味。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查。1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理：安排专业人员实施绿化养护；定期组织修剪、补种、浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，预防病虫害。
二级三级服务标准参见教材
物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意以下问题：
(1)《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
(2)《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
(3)《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
(4)选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
